Влияет ли качественная архитектура на продажи и стоимость квартир?

Возрастающая конкуренция на рынке жилья стимулирует застройщиков уделять повышенное внимание разработке концепции проекта, в том числе и его архитектурной составляющей. Причем это касается всех сегментов – от эконома до элитного класса. Что такое качественная архитектура, как она влияет на продажи и конечную стоимость – обсуждали эксперты на круглом столе в рамках II Урбанистической конференции «Город с человеческим лицом», организованной Институтом Современной Урбанистики совместно с компанией «Метриум Групп».

Понятие качественной архитектуры всегда будет открытым, поскольку оно субъективное, считают эксперты. «Если мы смотрим на какой-то проект и видим, что он детально проработан, гармонирует с внешней средой, соответствует современным технологиям и визуально вызывает положительные эмоции, то нам кажется, что он качественный, – начала дискуссию Ольга Гусева, коммерческий директор «МИГ-недвижимость». – Однако если его вырвать из контекста, то он может быть абсолютно типовым. Я бы определила, что качественная архитектура – это применение современных технологий, как с точки зрения конструктивных элементов, так и планировочных решений, что в совокупности позволяет сделать здание выделяющимся, но при этом гармонично вписывающимся в окружающуюся среду. Но кому-то такой объект может и не понравиться. Это вопрос субъективного отношения. На рынке существует целый ряд проектов, которые нельзя не отметить. Однако нельзя сказать, что они стопроцентно нравятся всем».

Безусловно, архитектурная концепция чаще всего играет важную роль именно в дорогом сегменте, где бюджет покупки не стоит на первом месте. Более того, имя архитектора также имеет огромное значение. Если оно известное и яркое, то имя становится своеобразным лейблом дома. Однако в массовом сегменте застройщики, как правило, не имеют возможности привлекать именитых архитекторов, так как это требует существенных вложений. Тем не менее, на рынке существует множество специалистов, которые не имеют громкого имени, однако могут сделать проект качественно. По мнению г-жи Гусевой, для того чтобы сделать объект выделяющимся, необязательно тратить огромное количество средств. «Например, можно использовать яркую отделку внешних элементов, – рассказала эксперт. – Чаще всего архитекторы и проектировщики применяют именно такой метод – при разработке концепции берут уже существующий типовой проект и одевают его в яркую «одежду». Можно просто поменять цвет панелей или добавить объемные барельефы и дом заиграет новыми красками. В качестве примера можно привести ЖК ART и ЖК «Garden Park Эдальго» (девелопер - «Крост»), ЖК «Новое Домодедово» («ЛСР. Недвижимость - Москва»). Жилой комплекс «Правый берег» (ГК «Территория») – тоже по своему уникальный проект, совмещающий яркие разноэтажные дома».

Другой участник круглого стола - Петр Кирилловский, директор по маркетингу ГК «Грас» - отметил, что когда у застройщика появляется участок земли, то на 90% именно он задает формат будущего объекта, начиная от ценовой категории и заканчивая плотностью застройки. «Локация определяет все последующие шаги, – объяснил эксперт. – Архитектура – та единственная вещь, которая позволяет создать добавочную стоимость для продукта. В бизнес-классе наценка может составить от 15% до 25%. Однако очень важно понимать, что архитектура - это не панацея. Если объект стоит в неудачном месте, то что бы ты не делал, ничего не поможет. Например, в Дубае есть совершенно потрясающие объекты именно с архитектурной точки зрения. Но они расположены на третьей линии от воды, поэтому практически не продаются».

Г-н Кирилловский также отметил, что интересная архитектурная концепция не всегда дает однозначный результат. В качестве примера он привел два объекта ГК «Грас» - ЖК «Флотилия» и ЖК «Утесов». Первый проектировал Андрей Трофимов (бюро «Тромос»), который подошел к работе поэтично и реализовал в архитектуре комплекса своеобразную метафору – корпуса «Флотилии» похожи на паруса. Концепцию ЖК «Утесов» разрабатывало бюро «Громов и Пальцев», которое руководствовалось исключительно функциональностью. «За весь период реализации цены в «Утесове» выросли в два раза, а во «Флотилии» - на 30-40%, – сказал Петр Кирилловский. – «Утесов» всем нравится, и люди готовы переплачивать. А к архитектуре «Флотилии» покупатели относятся спокойно. То есть вопросы функциональности здесь играют большую роль. Качественные планировки, продуманные технические детали, инженерные особенности проекта – иногда эти характеристики гораздо важнее, чем попытка создать некий красивый объект с точки зрения архитектуры».

Еще один участник круглого стола - Александр Мирошников, председатель совета директоров ГК «Астерра» - в ходе обсуждения поделился своим мнением в отношении понятия «качественная архитектура». В его понимании, это некий комплексный подход, который базируется на трех элементах – пользе, красоте и прочности. Польза – это функциональность, красота – уникальная атмосфера, художественность, прочность – новые технологии. Когда одна из этих составляющих начинает выделяться, возникает дисбаланс.

Г-н Мирошников также рассказал об опыте компании «Астерра» по реализации коттеджного поселка «Орловъ». «Когда мы проводили маркетинговое исследование, то пришли к выводу, что в эконом-классе с точки зрения покупателя востребована именно классическая архитектура. А так как в месте, где мы собирались строить поселок, в XVIII веке граф Орлов построил свою первую конюшню и вывел знаменитых орловских рысаков, то при разработке архитектурной концепции мы отталкивались от идеи русского классицизма. Однако, посчитав себестоимость, мы ужаснулись. Внешняя отделка в русском классицизме добавляет к стоимости строительства порядка 30%. Проанализировав рынок декоративных элементов, мы пришли к выводу, что можем производить их в собственной мастерской. Конечно, это заняло какое-то время – порядка трех-пяти месяцев. Однако такой ход позволил нам сэкономить 80% от рыночной стоимости декоративных элементов. В итоге мы донесли до покупателей классическую архитектуру, не используя бутафорию. Сложно сказать, как это повлияло на конечную стоимость. Однако темпы продаж, на которые мы рассчитывали, оказались в несколько раз выше именно благодаря тщательно продуманной архитектурной концепции».

С Александром Мирошниковым согласился и Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, который заявил, что в эконом-классе классическая архитектура является высоковостребованной и воспринимается потребителем лучшего всего. Также эксперт рассказал о влиянии архитектуры на темпы продаж и стоимость квартир в массовом сегменте на примере двух проектов компании – ЖК «Новосходненский» и ЖК «Город Набережных». В первом представлена добротная архитектура, но без изысков. А во втором архитектурная концепция была продумана более тщательно. «В итоге удорожание строительства в «Городе Набережных» составило порядка 10%, – объяснил г-н Блинов. – Но мы смогли снизить себестоимость за счет организации вертикально-интегрированной компании: у нас есть собственное производство, генподрядчик, технический заказчик и даже проектный институт. В итоге скорость продаж в «Городе Набережных» выросла в 1,8 раз по отношению к «Новосходненскому». Что касается наценки, то оказалось, что наш продукт дороже небрендовых конкурентов примерно на 5%. Однако необходимо понимать, что скорость оборота также капитализируется в прибыль. Если мы продаем в два раза быстрее, то можем, например, взять кредит не на два года, а на год. То есть в массовом сегменте за качественную и интересную архитектуру можно сразу получить премию в размере около 5% и в дальнейшем еще до 15% благодаря приведенному денежному потку».

В конце дискуссии Ольга Гусева отметила, что в эконом-классе нельзя слишком сильно увлекаться затратами на проектирование и разработку архитектурной концепции. Необходимо соблюдать баланс, так как если ситуация на рынке дестабилизируется, то покупатель в любом случае будет голосовать только рублем. В качестве примера эксперт привела жилой комплекс «Новые Ватутинки». По ее словам, девелопер («Инвесттраст») сделал простой и понятный для потребителя продукт, и сейчас проект показывает высокие темпы реализации. И если начнется новый виток кризиса, то запас прочности у «Новых Ватутинок» будет выше.